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物件検索

物件選びの優先順位を明確に

1.開業方法の検討

開業地を探す前に、まずは方針を決定する必要があります。
ビル診なのか、戸建なのか、または所有するのか、賃借するのか、形態と規模を決める必要があります。

2.地域の選定

開業地を探す際、まずは開業地域(エリア)を決めることが必要になります。
この時点で、はっきり決めてしまわないと目先の情報に右往左往してしまうことになり、開業に適した物件を見つけることは非常に難しくなります。
エリアを決める際に、まずは下記の点について考える必要があります。院内

  • 今の住居はどうするのか。(現状のままか、転居も考えるのか)
  • 住まいと診療所はどうするのか。(診療所付の住居にするのか、通勤するのか)

ただ、「どこでもいいから患者数が見込めるところ」という受身の探し方では、いざと言うときの判断が鈍り、結局決められないことになってしまいます。

エリアの絞り込みは、「○○線の××駅から△△駅まで」とか、「□□市の××区」といった具体的な方が望ましいです。
最初考えがちなのが駅周辺や大型スーパーの近くですが、そういったところは既に競合医院がある場合が大半で、限られたパイの奪い合いになる可能性がありますので、注意が必要です。 

 ■自宅近くでの開業

自宅近くでの開業の場合、最近は多くの患者が見込めるエリアと住むのに適したエリアが離れているケースが多くなっており、住居と「仕事をする場所」は分けて考えた方がいいと言えます。

  • メリット  地域の情報を得やすい・通勤に便利
  • デメリット 公私の区別があいまいになりやすい

 ■勤務地近くでの開業

  • メリット  勤務先で診ている患者患者さんが来てくれる

         勤務先を円満退職すれば開業後に紹介先として病診連携が可能になる

  • デメリット  勤務先の同意が得られない事も考えられる(競合する)

 

 ■里帰り開業 出身地へ帰って開業するスタイルです。親が所有している土地に診療所を建てて開業するケースも多いです。

  • メリット  実家が開業医であれば、安定的なスタートが可能になる(親子承継)
  • デメリット  実家が開業医の場合、診療方針やスキルが違うので、患者が戸惑う場合がある。

 ■落下傘開業

  • メリット  患者が多く見込めるところという観点での物件検索が可能になる。
  • デメリット 患者を一から集めないといけないため、開業地の検索に関して、綿密な調査が必要になる。

3.場所の検討

科目別開業場所

  • 内科系 内科系は高齢者の多い、開発後15年以上経過した古い住宅密集地に近い場所で、幹線道路沿いの場所が有利と言えます。人口調査では、地域の老齢化率を参考にすることが重要です。
  • 耳鼻科・皮膚科・眼科 ショッピングセンターやスーパー内での開業も適していますが、賃料が割高で良い場所が確保できないケースもあります。周辺に古い住宅地と新興住宅地が混在している地域が理想的です。
  • 整形外科 高齢者が主な患者層となるので、15年以上経過した団地周辺の幹線道路沿いが有望ですが、駐車場の確保は必須です。
  • 小児科(0~4歳人口1,000人に一軒を目安とする) 耳鼻科等と同様に、ショッピングセンターやスーパー内での開業も適しています。
  • 泌尿器科・肛門科(交通の要所)特殊な科目なので、半径1~2km圏内に競合がなく、最低2万人程度の人口が確保できる場所が必要になります。高齢者が主なターゲットになるので、15年以上経過した団地のそばか駅前などの交通の要所を狙わなくてはなりません。
  • 精神科・心療内科(交通の要所)一般的に、駅前の雑居ビルに適しています。患者さんは、精神科にかかっていることを隠したい傾向があるので、1階部分や目立つ場所にはあまり適していません。
  • 脳外科(人口50,000人に一軒を目安とする)診療所としては、リハビリを中心とした脳外科になるため、整形外科と競合になります。また、都心部で脳ドックに対応するのも有効です。
  • 産婦人科(診療圏内の出産数40~50人を目標とする)診療圏は広くなるが、一戸建ての多い地域は出生率の低下が顕著になるので、診療圏内に公団や公営住宅・社宅・マンションなどの多い地域が望ましい。また、出産・子育てをする上で地域環境・教育環境のよい場所の近くに位置していることが望ましいと言えます。
  • 歯科(人口3,000人に一軒を目安とする)歯科は競合が多いので、診療圏が狭くなりがちです。できれば駅ビルやスーパー内のテナント開業か、郊外では駐車場付の目立つ場所が理想的です。また、新興大型住宅団地などの中心に立地するか、または大規模商業ゾーン近くで他の集客力を利用する方法も望ましいと言えます。

参考として、一般的な診療所の広さを明記しておきます。

診療科目広さの目安備考
内科35-60坪診療スタイルにより大きく異なる
整形外科50-80坪リハビリスペースなどに左右される
小児科35-60坪レントゲンによる
婦人科40-60坪診療スタイルによる
眼科30-60坪手術をするかどうかによる
耳鼻科25-40坪診療スタイルによる
皮膚科25-40坪診療スタイルによる
心療内科15-30坪予約制により省スペース化が可能

賃貸条件の目安としては、開業する場所により異なりますが、家賃と共益費の合計坪単価が15,000円程度を上限とすべきです。

それ以上の場合は、これに見合う成功要因があるかどうかによります。

<医院開業用語集:物件>

スケルトン・・・内装のない状態です。コンクリート剝き出しの床・天井・壁の状態で借りて、借り手(医師)側で内装工事を負担します。

建て貸し・・・・土地のオーナーが建物を建て、開業医師に賃貸する形態を指します。広さや形などは、オーナーと医師が打ち合わせて、医師の規模を組み入れてくれる事も多くあります。通常はスケルトン渡しとなりますが、交渉によっては内装もオーナーに負担してもらい、賃料として支払うケースもあります。


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